Comment investir dans l’immobilier en Belgique ?

Le marché immobilier belge est confronté à une instabilité à cause de plusieurs facteurs : hausse des coûts de l’énergie, des taux hypothécaires, l’inflation, la pandémie de Covid-19, et divers événements économiques. Toutes ces circonstances n’ont pas empêché le marché immobilier belge de passer à une période de transition et de se porter à merveille. En cette année 2023, investir dans la pierre en Belgique présente plusieurs avantages : investissement accessible à tous, investissement rentable, stabilité économique, les avantages fiscaux…

Comprendre le marché immobilier en Belgique

Malgré toutes les difficultés rencontrées par le marché immobilier belge, il connaît encore une période de transition.

D’après une étude réalisée par la fédération du Notariat (Fednot), les investisseurs doivent dépenser en moyenne dans les 319 123 € pour acquérir une maison. Cela équivaut à 8,2 % d’augmentation comparée à l’année précédente. Pour acheter un bien immobilier, ils doivent payer 24 000 € de plus en l’espace d’un an. Par rapport à l’inflation de 10 %, l’augmentation de prix est toutefois moins importante.

Les prix les plus bas se trouvent en Wallonie, tandis qu’ils sont plus élevés dans la Région de Bruxelles-Capitale.

En Belgique, vous pouvez investir dans plusieurs types de bien :

• immeuble de rapport : appartement, maison ;
• studio, parking, garage… ;
• bâtiment commercial : entrepôts… ;
• des petits biens : caves, mobiles homes ;
• nouvelles constructions ;
• les biens haut de gamme ;
• des bâtiments à rénover.

La tendance du marché de l’année dernière pourrait se poursuivre en 2023. Les prix de l’immobilier tendent à augmenter due aux prix élevés de l’énergie et au durcissement des conditions de financement. Due à ces blocages, la grande majorité des foyers ne peuvent pas acheter de biens immobiliers. Certains propriétaires vendent leur résidence pour aller vivre dans une habitation plus petite. Dans quelques villes comme Rhode-Saint-Genèse, la demande de biens locatifs haut de gamme est très élevée. Les grandes commu attirent plus de locataires.

Les Belges portent actuellement une attention particulière sur la performance environnementale des logements. En vue de limiter leurs dépenses énergétiques, ils préfèrent les biens immobiliers économes en énergie. En plus d’être sensibles sur la durabilité, ils recherchent des biens respectueux de l’environnement. De plus, en Belgique, il est obligatoire de faire un audit énergétique sur : 

• Demande du locataire
• Avant la publication d’une annonce de vente ou de location
• Durant les étapes clés de l’habitation (construction, mise en vente, mise en location)

En 2022, une grande diminution du nombre de permis de construire a été constatée. Cela limite ainsi le rajeunissement du parc immobilier. L’année 2023 n’échappera pas à cette règle. Afin de remédier à une éventuelle pénurie de logements, les acteurs dans l’immobilier proposent de plus en plus la colocation (ou coliving).

Évaluer votre capacité financière

Avant de concrétiser votre projet d’investissement locatif, prenez le temps de recenser tous les éléments budgétaires à considérer dans votre assiette financière. Lorsque vous définissez votre budget, vous devriez déterminer le moyen pour financer votre investissement locatif. Faites un décompte de votre épargne mobilisable. En disposant d’un apport financier, vous pouvez bénéficier de conditions avantageuses auprès de votre banque ou organisme prêteur.

Tenez également compte d’une multitude de facteurs dont les principaux sont : le type de bien, l’emplacement, l’apport personnel (10 % du projet). N’oubliez pas de considérer les frais post-achat d’un bien immobilier locatif avant d’acquérir un bien. Après l’acquisition du bien, vous pourriez effectuer quelques travaux d’entretien ou de rénovation. Si possible, épargnez trois mois de loyers de trésorerie au minimum. Les assurances ne sont pas à négliger pour les propriétaires-bailleurs. Elles vont certainement engendrer des coûts pouvant affecter votre trésorerie.

Lorsque vous préparez votre budget pour l’achat d’un bien immobilier, pensez au prêt bancaire. En fonction de votre taux d’endettement, il vous est possible de prétendre à un crédit immobilier. Le montant que vous pouvez emprunter dépend de votre capacité de financement.

Plusieurs moyens de financement sont à votre disposition pour l’achat d’un bien en Belgique :

• vos propres fonds ;
• le prêt immobilier social (mais pas si c’est pour du locatif) ;
• le crédit pont (mais pas si c’est pour du locatif) ;
• le prêt entre particuliers ;
• le prêt jeune.

Si vous contractez un prêt, assurez-vous que votre trésorerie personnelle couvre l’intégralité de vos mensualités.
Il y a certains frais qui ne sont pas pris en charge par les organismes prêteurs. Vous devriez prendre en compte plusieurs frais annexes pour déterminer votre budget :

• Les frais de notaire : ils comprennent les droits et taxes et les honoraires du notaire. En moyenne, ces dernières sont de 3 à 4 % du prix d’acquisition d’un bien neuf contre 7 à 8 % du prix d’achat s’il s’agit d’un bien ancien.
• Les coûts annexes du crédit : les frais de courtage, les frais de dossier, les frais de garantie.
• Les travaux et taxes : les taxes à reverser au Trésor public dont les frais de notaire, la part de taxe foncière.

Choisir la bonne localisation

Mis à part à Bruxelles, capitale belge, vous pouvez aussi investir dans d’autres villes intéressantes telles que :

• Anvers : elle est connue pour être le second plus grand port du monde et pour être le centre du commerce des diamants ;
• Liège : c’est la plus grande ville de Wallonie qui tend à évoluer. Il est intéressant d’y mettre un bien en location vu les prix de l’immobilier locaux ;
• Gand : elle intéresse par son économie en plein essor et les prix de l’immobilier élevés ;
• Bruges : c’est une ville propice à la location saisonnière et pour les logements pour étudiants.

Si vous souhaitez augmenter votre patrimoine, vous devriez prendre en compte plusieurs facteurs :

• l’emplacement géographique du bien : une localisation attractive qui est bien desservie par les transports en commun est parfaite ;
• la qualité du bien : le bâtiment doit être en bon état et respecter les normes en vigueur ;
• la demande locative : les zones avec une demande locative élevée sont à privilégier ;
• le potentiel de développement local : il est important de s’informer sur les projets d’infrastructures, les plans d’urbanisme, les perspectives de croissance économique dans un lieu ;
• la fiscalité et les dispositifs d’aide : il faut se renseigner sur les dispositifs d’aide à l’investissement pour bénéficier de réduction d’impôts.

Certaines grandes villes telles que Louvain, Courtrai et Bruges sont à surveiller de près. Malines, Alost, Ostende sont considérées comme des ville-satellites à Bruxelles. Mouscron, La Louvière, Namur, Charleroi sont aussi très intéressantes.

Types d’investissement immobilier en Belgique

En Belgique, plusieurs modes d’exploitation sont possibles :

• la location courte durée ;
• la sous-location ;
• la colocation ;
• la location nue dite classique ;
• le meublé ;
• la colocation de courte durée ;
• la location de courte durée des places de stationnement.

Pour la colocation et la location courte durée, la location des caves et des places de parking est très fructueuse. La location courte durée est certainement la plus rentable. La sous-location est aussi un excellent moyen pour amasser beaucoup d’argent en réinvestissant plus tard. Si vous vous tournez vers la colocation de courte durée, vous pouvez profiter d’une stratégie rentable après avoir bien tout structuré. Les charges de copropriété sont parfois très élevées lors de la location de maisons. C’est également le cas de la location des appartements. Quant à la location meublée, vous serez taxé sur la partie meuble. La location classique traditionnelle ne rapporte pas beaucoup. Si vous préférez investir dans un ancien bien, faites appel à des professionnels qualifiés pour la rénovation de votre bien immobilier. Étant donné la rentabilité de ce genre de bien, les coûts des travaux en valent la peine.

Louer un immobilier commercial pourrait vous faire perdre de l’argent s’il se trouve dans une zone où il y a moins de demandes de location pour ce genre de bien. Sachez que la location de stationnement est très profitable à condition que vous ne l’achetiez pas à l’unité. En achetant en gros, vous pouvez bénéficier de prix très attractifs.

Considérations légales et fiscales

Suite à différentes réformes, il existe quelques régimes fiscaux applicables selon la date de la signature de votre emprunt hypothécaire. Vous devez obligatoirement déclarer votre crédit hypothécaire pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux en Belgique. Par ailleurs, vous devez honorer vos obligations liées aux impôts si vous êtes un non-résident.

La fiscalité immobilière en Belgique s’avère être très avantageuse globalement. Vous pouvez bénéficier de quelques avantages comme :

• taxes faibles sur les revenus locatifs ;
• absence de taxe sur la plus-value pour une revente après 5 ans.

L’imposition des revenus locatifs locale ne se calcule pas à partir des loyers perçus, mais à partir du revenu cadastral (RC).

Avant d’investir dans l’immobilier en Belgique, renseignez-vous bien sur le cadre fiscal. Pour vous conformer aux exigences légales et fiscales vous devez payer correctement vos impôts.

Gérer et rentabiliser votre investissement immobilier

Pour trouver des locataires, vous pouvez passer par des sites spécialisés pour publier votre annonce. Vous avez aussi la possibilité de solliciter les services d’une plateforme dédiée ou d’une agence immobilière en Belgique pour vous accompagner dans vos démarches : recherche de locataire, solvabilité du candidat, visite du bien, démarches administratives… Elle est en mesure de vous aider à gérer vos futurs locataires.

Soyez toujours plus inventif pour rentabiliser votre investissement. Acheter des biens en gros vous permet de profiter de prix plus attractif. Vous pouvez largement le rentabiliser après. Louer des caves et des places de parking peut vous rapporter beaucoup.

En vue de maximiser votre rentabilité, optez pour des investissements hybrides. Il vous est ainsi possible de mélanger une partie de votre placement en location classique et la colocation.

Si vous voulez éviter les charges de copropriété, la colocation est recommandée. Vous pouvez investir de petites sommes et avoir de bonnes rentabilités.

Si vous investissez dans les appartements, faites attention aux charges de copropriété dans la partie propriétaire ou locataire.

Avant de choisir une région pour un placement immobilier, étudiez le potentiel de développement démographique et économique de la zone concernée. Il est conseillé d’investir dans une ville en plein essor et qui a des infrastructures et des projets d’urbanisme en développement.

Surveillez de près les projets d’infrastructures, les plans d’urbanisme, et les opportunités de croissance économique en vue d’évaluer le potentiel de développement dans une localité.

Lancez-vous !

Le prix d’achat de biens immobiliers en Belgique ne va pas descendre de sitôt. Malgré toutes les difficultés, le marché de l’immobilier belge fait preuve de résistance et est encore adaptable. Dans le but de maintenir le marché en mouvement, les acteurs immobiliers proposent actuellement des solutions innovantes.

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier en Belgique, n’hésitez pas à entreprendre des démarches concrètes. Vous pouvez explorer différentes ressources ou contacter des professionnels pour vous guider.